¿El valor de los inmuebles siempre sube? ¿es alquilar tirar el dinero? Muchas personas aspiran a tener al menos un inmueble, su casa, en propiedad. Esta es generalmente la mayor inversión a lo largo de su vida.
En esta entrada voy a analizar las peculiaridades de las inversiones en inmobiliario y poner en perspectiva algunos conceptos engañosos sobre el tema desde el punto de vista financiero.
Los activos se valoran en base a los flujos de ingresos que generan, menos los gastos necesarios para que los generen. Hay dos clases de ingresos, el primero son las rentas y el segundo, el aumento o disminución del precio de ese activo.
Empecemos por las rentas, el rendimiento que recibimos por alquilar el inmueble. Una de sus características es que suelen estar indexadas a la inflación y por lo tanto nuestro ingreso por alquiler irá variando en función de ésta, lo cual nos protege de la pérdida de poder adquisitivo. Para calcular la rentabilidad vía alquiler he cogido dos zonas; Oviedo centro y Madrid (dentro de la M30) y he sacado el precio del alquiler por m2 al año y el precio de venta del m2 medios. Estos son los resultados:
La rentabilidad es simplemente el resultado de dividir el alquiler bruto anual entre el precio bruto que hemos pagado.
Esto tiene también otra lectura: si en lugar de invertir en una vivienda invirtiésemos ese dinero en un activo que genere un retorno mayor del 4,62-4,82% tendría sentido alquilar, ya que el retorno de nuestra inversión nos daría lo que necesitamos para el alquiler y nos sobraría un remanente. Por lo tanto alquilar no tiene porque ser tirar el dinero.
Además tenemos que tener en cuenta que hay gastos asociados a comprar un inmueble, en torno al 10% del valor de la vivienda. Asimismo no recibiremos el alquiler íntegramente; tenemos que hacer frente al IBI, reparaciones y mantenimiento, comunidad del edificio, posibles momentos de desocupación, agencias de alquiler... Por hacerlo simple, vamos a suponer que 2 meses de alquiler se nos irán en estos gastos, y recibiremos los otros 10 meses íntegros. Los números quedarían así:
Esto es, si compramos un inmueble por 200.000€, nos generará una renta neta anual de 7.300€ en Oviedo y de 7.000€ en Madrid.
Ahora vamos con el segundo componente, el aumento de valor de la vivienda. Este punto es el que más confusión genera. Hay ciertas percepciones que parecen inherentes a los seres humanos, como que cualquier tiempo pasado fue mejor, que cobramos menos de lo que merecemos o que el precio de la vivienda siempre sube. Si hubiésemos comprado hace 25 años un inmueble por 100.000€ y lo vendiésemos hoy por 185.000€ estaríamos, en realidad, perdiendo dinero después de tener en cuenta la inflación. Por supuesto hay períodos en que los precios de las viviendas suben más que la inflación, pero hay otros en los que es al contrario y, en el largo plazo, tienden a subir en línea con ella. Aquí te dejo un artículo de Robert Shiller (Nobel en economía) sobre el tema.
Otro ejercicio interesante es el de comparar la inversión en inmobiliario con la que, para mi, debe que ser el núcleo de una cartera de inversión en la mayoría de los casos, las acciones o renta variable.
El retorno que podemos esperar en inmobiliario, como hemos visto, es de alrededor del 3,5% anual después de inflación. Las acciones por su parte ofrecen retornos de alrededor del 7% anual, si bien el retorno en inmobiliario es mucho más estable (varía menos de año en año). Por otro lado si queremos liquidar nuestra inversión inmobiliaria tardaremos normalmente unos meses, con unos costes de transacción de alrededor del 10% (diferencia entre lo que el comprador paga y lo que el vendedor recibe) mientras que podemos liquidar nuestra cartera de acciones en minutos con unos costes de menos del 0,10%.
Otro problema de la inversión en inmobiliario es la concentración. Desde un punto de vista de diversificación estaremos haciendo una inversión localizada en un punto geográfico concreto, generalmente el mismo donde residimos, y en caso de que esta zona entre en crisis esto puede afectar tanto a nuestros ingresos por trabajo como al precio y renta de nuestro inmueble, mientras que es sencillo tener una cartera de renta variable diversificada globalmente.
Con todo lo de arriba no quiero decir que una inversión inmobiliaria no tenga cabida en una cartera de inversión. Destinar un porcentaje a este tipo de activos es interesante pues suele ser menos volátil y nos proporciona unos ingresos recurrentes bastante estables y protegidos de la inflación. Además es posible que nos encontremos con oportunidades de inmuebles que se venden por debajo del precio de mercado, pues es un mercado menos eficiente que el de las acciones.
Por supuesto la compra de una vivienda no es solamente una inversión. Saber que una casa es tu casa, poder reformarla a tu gusto, ofrecérsela a tus amigos o tener la seguridad de que vas a poder vivir en ella tanto tiempo como quieras son "retornos" que son, para muchos, mucho más importantes que los financieros.
Comments